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第一次買房怎麼挑?新手必知預售屋、新成屋、中古屋注意事項! 22-02-15


▲ 買房是大事,但對於剛接觸不動產的人,總是搞不清楚中古屋、新成屋和預售屋的差別 (圖片來源/樂屋網)
作者:樂屋網/覽山不用早
買房是大事,但對於剛接觸不動產的人,總是搞不清楚中古屋、新成屋和預售屋的差別,除了價格、房屋新舊的差異,還有很多細節是你不知道的,樂屋網整理了這3種房屋的眉角,幫助你更快評估買房需求:
 
01|買預售屋注意事項 
適合如果預算有限 且自備款不充裕
什麼是預售屋?
指的是尚未完成建造的房屋產品,建商先取得建築執照才可販售建案,從動工到完工要2~3年,在銷售現場只能從「樣品屋」想像完工的樣子,房屋總價通常比新成屋便宜,屋齡比中古屋低,等於用低於新成屋的行情買到新房子。
 
預售屋付款方式
就像是訂契約購買未來的房子,因此付款方式採階段式付款,只要少量的自備款就能購屋。
付款方式見下表:
▲ 預售屋階段付款表。(製圖/樂屋網)
預售屋的付款方式大致切分成:訂金、簽約金、開工款、工程期款、貸款及最後的交屋款,其中工程期款按月繳納,分期付款能避開一次要準備大量現金自備款的壓力,但只要一期沒繳就違約,嚴重會淪為法拍,有利也有弊。
 
買預售屋注意事項
建商信譽:與新成屋狀況差不多,不過新成屋建商通常資金充裕能負擔營建、購地成本,預售屋建商則需要仰賴買家預付訂金進行工程,最好選擇信譽口碑優良的建商才有保障。
接待中心與基地位置:確保建案基地與廣告內容、接待中心位置相符,避免完工後地點不如預期,山坡地或土壤液化的地區也要避開。
履約保證不等同保證交屋:不論是價金返還、不動產開發信託或價金信託哪種形式,履約保證只是將屋款交由第三方(如銀行)保管,過往也有建商收取訂金後轉售建造權利後落跑的情況發生。
樣品屋不等實際屋況:預售屋案場會提供樣品屋做參考,但採光、格局、高度可能與實際完工後有所落差,即便施工中能提供客變,也未必能照自己的需求調整。
使用建材:注意合約上使用何種建材,某些建商會以「或同等級品牌建材」替代。驗收時,現場只會有牆壁粉刷、地板、廚房浴室設備,簽約前最好確認建材或廚房浴室設備為何,是否有紀錄在合約當中。
 
02|買新成屋注意事項 
適合如果預算夠 想直接住不想裝修
什麼是新成屋?
指的是已經完工並取得使用執照的房屋產品,不同於預售屋只能從樣品屋想像完工的樣子,可直接入住。
新成屋的付款方式
新成屋不像預售屋工程款可分期支付,付款流程如下表:
▲ 新成屋付款流程。(製圖/樂屋網)
新成屋價格往往較預售屋、中古屋來的高,因此要購買時需要準備較多現金,建議自備款抓房屋總價三成,剩餘七成交由銀行貸款支付,才能估算出後續每月的還款金額,檢視是否有能力負擔。
 
買新成屋注意事項
建商信譽:這當中包含了建商、營造公司的施工品質與信用,有品牌的建商不見得沒事,但名聲不好的建商大都不好。
避開實品屋與廣告戶:建商會選擇較不易賣出案型進行裝潢、附上家電,包裝後再提高售價賣出,表面上賺了裝潢,實際上賠了總價。
平面圖:廣告DM上會提供房屋平面圖檢視屋內格局,但也有平面圖上沒有記載的內容,如:配電箱、電路、插座、門口機位置,甚至從圖上你也看不到橫梁,最好到現場看仔細。
大樑壓頂:在建築工法上,低樓層梁柱較粗,高樓層梁柱較細,如果在意梁柱,不想多花裝潢費修飾,可以多想想。
交屋驗收:驗收房屋除了檢視屋況是否有瑕疵,也要檢視基本設備是不是和契約上註明的品項符合。
03|買中古屋注意事項
如果預算有限想住市中心
什麼是中古屋?
即「成屋」,指的是經過一次以上轉手買賣,或興建完工後領取使用執照超過三年以上的房屋產品。
 
相關延伸:會有房仲特別將完工領取執照超過三年,但沒有人居住使用的成屋稱作「新古屋」,作為銷售賣點。
 
中古屋的付款方式
與新成屋相同。
 
買中古屋注意事項
買前看屋:老屋不像新屋問題少,切記晴天、雨天、晚上都實際來看一下,可以看出房屋內外結構問題,房屋周邊也順便看看,可了解週邊生活機能狀況,評估是否符合需求。
水管電路重拉:20年以上老屋管線老舊,可能衍生漏水或電壓不足的問題,最好請水電技師重新拉線,這部分會有延伸費用的問題,如果修繕金額加上房屋總價太高,或許該另外考慮。
專用迴路:廚房通常是家中用電頻率最高的區域,若同時使用烤箱、電鍋高壓電器,瞬間高壓可能就會造成跳電,重拉電路時可以請技師設定廚房專用迴路。
結構格局:檢視房屋結構是否安全,若重新裝潢有破壞牆體結構的部分,應審慎評估是否影響房屋結構安全。
車位:若買的是屋齡較早的公寓或華廈,可能沒有車位,需要額外負擔停車費用。如果是電梯大樓,購買前也先確認產權是否包含車位。
 
 
 
結論
不同的房屋類型也因為地區、位置、生活機能有價格上的差異,不見得每個人都會買新成屋,也有不少人刻意選擇中古公寓重新裝潢,為的是交通生活機能完備,房子還有增值空間。不管你的需求為何,建議看房前,除了預算也一併參考以上的眉角,讓你評估出心中的好房類型。

文章來源授權自 


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