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退休換屋正夯,退休宅怎麼選?5重點教你以大換小! 22-02-15

▲ 退休後想要享受愜意生活,不少人會選擇溫泉宅。(圖片來源 樂屋網)
作者:樂屋網/覽山不用早
辛苦了大半輩子,屆齡想提早退休,當家裡成員變少,房間閒置讓更多人動起「以大換小」、「高價換低價」買退休宅的念頭;賣掉舊房子買新房,還能額外賺一筆退休金。退休宅怎麼選?什麼樣的房子才符合退休宅條件?就讓樂屋網買房小辭典告訴你。
01│什麼是退休宅?
退休宅定義:過往對於退休宅並沒有明確定義,但普遍來說,退休宅指的是已從職場退休且未從事工作者的住宅。勞動部勞基法載明退休情況,分為自退退休強制退休,退休後年紀增長,行動力會逐步下降,因此退休宅更重視無障礙空間。
 
勞動部勞基法勞工退休情況:
自退退休:勞工有下列情形之一,得自請退休:
1.工作15年以上年滿55歲者。
2.工作25年以上者。
3.工作10年以上年滿60歲者。
強制退休:依據勞基法第 54 條,年滿 65 歲者,雇主可令勞工強制退休,但若擔任具有危險性、堅強體力等特殊性質之工作,事業單位可以報請主管機關提前 55歲退休。
02│退休宅怎麼選?
屆臨退休,推估房子還要居住 20 年,社福專家們都會建議退休宅挑選原則應該要符合:交通、環境和醫療,以保有輕鬆閒適的自由度作為考量。從買房地點評估退休宅,建議可以朝四個方向思考:
 
1.原生活圈周邊:選擇原住家附近的房子,可以降低重新熟悉區域生活圈的問題,若沒有搬離住家太遠,從前的鄰居還能聯繫有照應。
 
2.兒女住家附近:儘管遠親不如近鄰,但自己的孩子住在附近還是比較好,假日偶而還能一起吃飯,關係不會疏離,有緊急狀況也能馬上幫忙。
 
3.市中心近捷運:市中心生活機能佳,不管是商圈採買還是醫院看診都很方便,還有公園綠地可健走;另外,住家距離捷運站只要步行 15 分鐘為佳,不用爬階梯比公車方便,未來邁入高齡階段也不用擔心無車出門的困擾。
 
4.具潛力重劃區:市中心公寓老宅沒電梯,賣掉原屋後選擇郊外機能已到位的重劃區,換取 2 房空間的電梯大樓;具發展潛力的區域,房價還能增值,退休後十年還能享受公園綠地的愜意生活。
 
5.小坪數電梯戶:退休後兒女結婚後搬出去,人少空間大容易感到寂寞憂鬱,建議可以改住坪數較小的房子,單身者 10 坪、夫妻同居 20 2 房;選擇有電梯的房子,可以減少膝蓋磨損。
03│理想的退休宅規劃
現階段醫療發達,不少人提早退休身體狀況還不錯,將老屋「以大換小」後,購入新房子後可能還會居住 15  20 年,看房買房時也要思考屋內格局配置,因應高齡階段的方便性,建議朝向採光通風無障礙方向規劃:
 
1.採光明亮通風佳:退休後可支配時間增多,待在家中的時間更長,避開無窗暗房,選擇大面寬的房子,採光好通風佳能保持身心愉悅;浴室也要開窗,降低潮濕。年紀增加後睡眠時間縮短,採光明亮也能察覺戶外狀況。
 
2.無障礙室內空間:考慮高齡階段需要輪椅或電動車在室內行駛,住宅規劃應預留較寬的走道寬度約 80~140 公分,室內地板也減少高低差部分,去除門檻避免行走絆倒。公領域以開放式規劃,降低隔板,門可改成拉門較不費力。
 
3.安全輔助等設施:屋內梯間、走道、廚房和衛浴增加把手、止滑貼片;家具桌子、收納櫃有導圓角,降低碰撞造成的傷害;地板以親膚木地板,搭配軟地毯;較高齡階段浴室還能裝設感應式水龍頭,使用更省力。
 
4.維持室內溫度平衡:居住在高樓層電梯戶,可以裝設全熱交換器,保持室內空氣流通和溫度,浴室也裝設暖風乾燥機,預防冬季洗澡如廁溫度過低,造成身體無法負荷。
 
5.穩定佳的保全物業:年紀增長遇上陌生人容易心慌,選擇口碑好能長期配合的社區保全或物業管理,能保障社區安全,過濾閒雜人等;社區設備若需要維護處理,物管也能立即處理,省去許多麻煩。
▲ 退休宅內部地板不要有高低落差,能降低摔倒。(圖片來源 pixabay)
04│退休換屋怎麼做?
退休後換屋,最先想到的問題是該「先買房」還是「先賣房」?但二者其實並沒有好壞差異,單看個人考量,差別如下:
 
先賣屋後買屋:適合資金有限的人;先拿到買房預算,進而才評估能夠負擔的新房子購買價格,但缺點是房子出售後,還沒買到房子必須租屋,額外增加一筆租金費用。許多人會選擇和親友同住,暫時渡過換屋空窗期。
 
先買屋後賣屋:適合資金充裕的人;沒有賣掉房子後的搬遷壓力,能較從容的找房,買到房子遷入後再賣房,但缺點是若舊房若還沒及時賣出,舊房房貸若沒繳清,每月貸款加上退休後無收入,財務壓力會較為吃緊。
 
想要換屋迎接嶄新的退休人生,有些小細節還是要注意,有專業代書建議,不管是「先買後賣」還是「先賣後買」,重購自住房地者, 2 年內都可以享有重購退稅優惠,但 5 年內不可以再更改用途或產權移轉,否則會被追繳稅款。
05│以房養老注意事項!
什麼是以房養老?顧名思義,即是將房子抵押給銀行,換取現金,做為養老基金使用。
 
申請條件:年滿 55 歲至 60 歲即可申請,但各家銀行的申請年齡不同,利率與手續費也不同,官股銀行利率約 1.61% 起,民間銀行利率則是 1.85% 2% 以上,手續費在 2,300  6,000 元。
 
申請額度:可貸款成數依房屋現值而定,普遍最高可貸款至 7 成。還款期限至少 20 年,最長 30 年。
 
相關注意事項:
1. 房子的地點、屋齡、房屋種類會影響可貸金額。
2. 借款人離世後,銀行不會收回房子,但繼承人需清償剩餘款項。
3. 房子鑑價結果若價值低,每月給付資金少,且申貸後需可能會債留子孫。
4. 利率問題:貸款會有利息問題,銀行若升息可能會加重還款壓力。
5. 通膨壓力:物價持續攀升,若發生通貨膨脹情況,每月給付金額可能也不夠使用。
 
「以房養老」不同於樂齡宅,主要是以養老基金為考量,若手上可運用的資金有限,無法購置新房,老屋內部格局重設,改申請「以房養老」或許也是不錯的選擇,但要注意「以房養老」也算跟銀行貸款,每月仍須繳利息,未來貸款金額越來越大時,手上可運用資金就越少,這部分最好還是評估一下。
 
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